전월세대출 신청 전 한도와 비용 확인하는 방법

얼마 전 지인이 전셋집 계약을 앞두고 대출 한도를 물어왔다. 보증금의 80%까지 가능하다는 말을 듣고 계약금부터 보냈는데, 실제 심사에서는 필요한 금액보다 적게 나올 수 있다는 점이 걱정됐다. 전월세대출은 상품 이름보다 내 조건, 집의 상태, 매달 낼 비용을 함께 확인해야 계획이 맞아떨어진다.

먼저 내 조건에 맞는 상품을 고른다

전월세대출은 크게 주택도시기금의 정책대출과 은행의 전세자금대출로 나눠 볼 수 있다. 정책대출은 소득·자산·나이·무주택 여부 등의 기준을 충족해야 한다. 은행 상품은 선택 폭이 넓지만 금리와 우대조건이 은행마다 다르다. 월세 계약이라도 보증금 마련을 위한 대출은 가능할 수 있으며, 매달 내는 월세 자체를 지원하는 대출과는 용도가 다르다.

주택도시기금 안내상 일반 버팀목전세자금은 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산 3억4500만원 이하인 무주택 세대주가 기본 대상이다. 안내된 금리는 연 2.5~3.5%, 한도는 수도권 1억2000만원·그 밖의 지역 8000만원 이내다. 청년전용 버팀목은 만 19~34세가 대상이며, 금리는 연 2.2~3.3%, 한도는 최대 1억5000만원이면서 보증금의 80% 이내다. 만 25세 미만 단독 세대주에게는 별도 한도가 적용된다. 신혼부부 전용 상품도 있으므로 혼인 기간이나 결혼 예정 여부에 해당한다면 따로 비교할 만하다.

이 숫자는 상품의 상한선이지 개인별 승인 금액은 아니다. 소득과 기존 부채, 보증기관의 심사, 집의 권리관계에 따라 한도가 줄거나 대출이 어려울 수 있다. 계약 전에 은행에 본인 조건과 계약하려는 주택 정보를 함께 전달해 예상 한도를 확인하는 편이 안전하다.

보증금의 몇 퍼센트보다 부족한 현금을 계산한다

예를 들어 보증금 2억원인 집에 청년전용 버팀목을 이용한다면 보증금의 80%는 1억6000만원이다. 하지만 상품 한도가 최대 1억5000만원이므로, 다른 심사 조건을 모두 충족해도 적어도 5000만원은 직접 마련해야 한다. 실제 승인액이 1억3000만원이라면 필요한 자기자금은 7000만원으로 늘어난다. 계약금과 이사비, 중개보수도 이 돈과 별도로 준비해야 한다.

반전세는 월세도 함께 계산해야 한다. 보증금 1억원에 월세 50만원인 집에서 보증금 대출 7000만원을 연 3%로 받으면, 이자만 내는 기간의 월 이자는 약 17만5000원이다. 월세와 합치면 매달 약 67만5000원이 나간다. 보증금이 더 낮다는 이유만으로 부담이 가벼운 집이라고 판단하기 어려운 이유다. 원금 분할상환을 선택하거나 보증료가 붙으면 실제 월 부담은 더 커진다.

은행 상품을 비교할 때는 제시 금리뿐 아니라 우대금리의 조건과 유지 기간, 보증료, 중도상환수수료, 만기 연장 조건을 같이 물어보는 게 좋다. 변동금리라면 금리가 1%포인트 오를 때의 부담도 계산할 수 있다. 대출 1억2000만원 기준으로 연 3%와 4%의 월 이자 차이는 약 10만원이다.

대출 보증과 보증금 반환 보증을 구분한다

전월세대출 상담에서 듣는 ‘보증’은 두 가지일 수 있다. 한국주택금융공사의 전세자금보증처럼 은행 대출에 필요한 담보를 제공하는 보증이 있고, 임대차가 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비하는 반환보증이 있다. 대출이 승인됐다고 보증금 반환까지 자동으로 보장되는 것은 아니다. 가입한 상품의 이름과 보장 범위를 따로 확인해야 한다.

집을 고를 때는 등기사항전부증명서에서 소유자와 근저당권, 압류 등의 권리관계를 확인하자. 주택도시보증공사의 반환보증은 보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 이내인지 등 별도 요건을 심사한다. 집값이 2억원이라고 인정되는 집에 선순위채권이 5000만원 있다면, 이 기준으로 계산한 보증 가능 범위는 최대 1억3000만원이다. 집값 산정 방식과 다른 요건에 따라 결과가 달라지므로, 이 금액을 가입 확정액으로 받아들여서는 안 된다.

특히 다가구주택은 같은 건물의 다른 세입자 보증금이 선순위 권리에 영향을 줄 수 있다. 계약서에 적힌 내 보증금만 보고 판단하기 어렵다. 한국주택금융공사나 주택도시보증공사의 반환보증 가능 여부를 확인하고, 대출 상품과 함께 이용할 수 있는지도 은행에 문의하는 게 좋다.

계약 전 상담부터 잔금일까지 순서를 맞춘다

실무에서는 집을 정한 뒤 은행에 대출 가능 여부를 상담하고, 계약서를 작성한 다음 서류 심사와 대출 실행으로 이어진다. 정책대출은 기금e든든 또는 취급 은행에서 신청할 수 있다. 신분증, 주민등록등본, 소득·재직 증빙, 확정일자를 받은 임대차계약서, 집의 등기사항전부증명서 등이 기본 서류로 안내된다. 개인 상황과 은행 심사에 따라 추가 서류가 필요하다.

계약 전에는 은행에 잔금일을 알려주고 심사에 걸리는 시간도 확인해야 한다. 계약서에는 대출이 필요한 사실을 중개사와 임대인에게 분명히 전달하고, 대출이 불가능할 때 계약금을 어떻게 처리할지에 관한 특약도 협의할 수 있다. 다만 특약 문구가 모든 불승인 사유를 자동으로 해결하는 것은 아니므로, 서명 전 적용 범위를 읽어봐야 한다.

전월세대출을 고를 때 내가 먼저 보는 숫자는 최고 한도보다 ‘잔금일에 실제로 필요한 현금’이다. 여기에 월세와 이자, 보증료를 더해도 생활비가 버틸 만한 집인지 확인하면 계약 후의 부담이 훨씬 선명해진다.