전세금보증보험 가입하려면 먼저 확인할 것들
전세 계약서를 검토하다 보면 보증금 액수보다 먼저 눈에 들어오는 게 있다. 계약하려는 집이 전세금보증보험에 가입할 수 있는지다. 보증금을 돌려받지 못할 때를 대비하는 상품인 만큼, 계약서에 서명하기 전에 가입 가능성을 확인하는 편이 안전하다.
전세대출 보증과 반환보증부터 구분하기
흔히 전세금보증보험이라고 부르는 상품의 정확한 성격은 전세보증금 반환보증이다. 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면, 보증기관이 심사를 거쳐 임차인에게 보증금을 지급한다. 은행에서 전세대출을 받을 때 이용하는 대출 보증과는 보호 대상이 다르다. 대출 보증을 받았다는 이유만으로 내 전세보증금의 반환까지 보장되는 것은 아니다.
대표적인 상품은 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증과 한국주택금융공사의 전세지킴보증이다. 두 기관의 일반 상품은 모두 수도권 보증금 7억원 이하, 그 밖의 지역은 5억원 이하를 기본 요건으로 안내한다. 다만 보증금 액수만 맞으면 자동으로 가입되는 구조는 아니다. 집값 산정 방식, 선순위 채권, 계약 내용까지 심사한다.
집값과 선순위 채권으로 가입 가능성 계산하기
가장 먼저 볼 숫자는 집값 대비 보증금이다. 주택도시보증공사가 안내하는 기본 보증한도는 ‘인정 주택가격의 90%에서 선순위 채권 등을 뺀 금액’이다. 한국주택금융공사도 주택가격의 90%를 기준으로 선순위 채권을 차감한다. 여기서 선순위 채권은 내 보증금보다 먼저 변제받을 수 있는 근저당권 설정액이나 다른 세입자의 보증금 등을 뜻한다.
예를 들어 기관이 인정한 집값이 4억원이고 선순위 채권이 없다면, 90%인 3억6000만원이 한도 계산의 출발점이다. 전세보증금이 3억원이면 이 계산상 여유가 6000만원이다. 반대로 선순위 근저당 설정액이 8000만원이면 계산상 남는 금액은 2억8000만원이어서 3억원 보증금 전액을 담기 어렵다. 실제 승인 여부에는 주택 유형별 추가 요건도 적용된다.
특히 다가구주택은 내 계약서와 해당 호실의 등기만 보고 판단하기 어렵다. 같은 건물의 다른 세입자 보증금이 선순위로 잡힐 수 있어서다. 등기사항증명서에서 소유자와 근저당권을 확인하고, 다가구라면 선순위 임대차 현황도 확인해야 한다. 시세가 높아 보인다는 말보다 보증기관이 인정하는 주택가격이 얼마인지가 더 중요하다.
신청 기한과 서류는 입주 직후 챙기기
신규 계약의 신청 기한은 보통 계약기간의 절반이 지나기 전이다. 주택도시보증공사는 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 신청 시기를 안내하며, 한국주택금융공사도 계약기간의 절반이 지나기 전 신청을 요구한다. 2년 계약이라면 대체로 첫 1년 안에 움직여야 한다는 뜻이지만, 정확한 마감일은 계약 형태와 기관별 기준으로 확인해야 한다. 갱신 계약도 신청 시기를 따로 확인하는 게 좋다.
입주한 뒤에는 실제로 집을 인도받고 전입신고와 확정일자를 갖춰야 한다. 한국주택금융공사는 이를 대항력과 우선변제권의 기본 요건으로 안내한다. 신청할 때는 확정일자가 있는 임대차계약서, 주민등록등본, 신분증, 전입세대 확인 자료 등을 준비한다. 보증기관과 신청 방식에 따라 보증금 지급 증빙이나 추가 서류를 요구할 수 있다.
신청 경로도 다르다. 주택도시보증공사는 지사·위탁은행과 모바일 신청 경로를 안내한다. 한국주택금융공사의 일반 전세지킴보증은 취급은행에서 신청하며, 원칙적으로 해당 은행의 전세자금보증을 이용 중이거나 함께 신청하는 임차인이 대상이다. 은행에서 대출을 받았다면 어느 기관의 보증인지 먼저 확인하면 상품 선택이 한결 쉬워진다.
보증료와 보증금 미반환 상황까지 생각하기
보증료는 보증금에 하나의 고정 요율을 곱해 끝나지 않는다. 주택 유형, 보증금 규모, 선순위 채권을 포함한 부채 비율, 보증기간과 할인 대상에 따라 달라진다. 한국주택금융공사가 안내하는 일반 전세지킴보증의 연 보증료율은 담보인정비율에 따라 0.04%부터 0.18%까지다. 가령 적용 요율이 연 0.11%이고 보증금 3억원을 2년간 보증받는다면 단순 계산액은 약 66만원이다. 실제 납부액은 적용 기간과 우대 여부를 반영해 달라진다.
보증에 가입해도 계약 만료일에 자동으로 돈이 입금되는 것은 아니다. 계약이 끝났다는 사실과 보증금을 받지 못했다는 사실을 증명하고, 기관의 이행 절차를 밟아야 한다. 주택도시보증공사는 계약 종료 후 1개월이 지나도 반환받지 못한 경우를 주요 이행청구 사유로 안내하며, 임차권등기 절차도 요구한다. 이사를 앞두고 보증금이 들어오지 않았다면 전출이나 열쇠 인도부터 서두르지 말고 보증기관에 필요한 절차를 확인하는 편이 낫다.
전세금보증보험은 가입 가능 여부를 계약 전에 확인할 때 가장 쓸모가 크다. 마음에 드는 집이라도 인정 집값과 선순위 채권을 대입해 보증금 전액이 보장되는지 확인하고, 입주 후에는 신청 기한을 놓치지 않는 것. 그 두 번의 확인이 나중의 불안을 크게 줄여준다.
