전세보증보험가입조건 계약 전에 확인하는 방법
얼마 전 지인이 전셋집을 보면서 보증금이 가입 한도보다 낮으니 전세보증보험도 당연히 될 거라고 생각했습니다. 그런데 등기부등본에 잡힌 근저당을 함께 계산하자 결과가 달라졌습니다. 전세보증보험가입조건은 보증금 액수만으로 판단할 수 없습니다. 집의 평가가격, 먼저 돌려받을 권리가 있는 채권, 계약 시점까지 함께 봐야 합니다.
보증금과 집값을 먼저 계산하는 방법
세입자가 보증금 반환을 대비할 때 주로 확인하는 상품은 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증과 한국주택금융공사의 전세지킴보증입니다. 일반 상품 기준으로 두 기관 모두 임차보증금이 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원 이하여야 합니다. 다만 이 금액 안에 든다고 가입이 확정되는 것은 아닙니다.
주택도시보증공사의 기본 계산은 ‘주택가격 × 90% − 선순위채권 등’입니다. 이 금액이 가입하려는 보증금보다 작으면 보증금이 지역별 상한 이하여도 심사에서 걸릴 수 있습니다. 예를 들어 기관이 인정한 주택가격이 4억 원이고 선순위 근저당이 5천만 원이라면 계산상 한도는 3억 1천만 원입니다. 보증금 3억 원은 이 계산에 들어오지만, 근저당이 7천만 원이라면 한도가 2억 9천만 원으로 줄어듭니다. 다른 조건도 충족해야 하므로 이 계산은 가입 가능성을 가늠하는 첫 단계로 봐야 합니다.
여기서 말하는 주택가격은 집주인이 제시한 매매 희망가와 같지 않을 수 있습니다. 보증기관은 주택 유형에 따라 인정하는 시세와 공시가격 등의 순서를 정해 가격을 산정합니다. 빌라나 다가구주택처럼 가격을 가늠하기 어려운 집일수록 계약 전 기관의 기준으로 다시 계산해 보는 편이 안전합니다.
계약서와 등기부에서 확인할 항목
주택도시보증공사 기준으로 전세계약기간은 1년 이상이어야 하고, 원칙적으로 공인중개사를 통해 체결한 계약서가 필요합니다. 세입자는 해당 주택에 거주하면서 전입신고를 하고 확정일자도 받아야 합니다. 계약서에 보증금반환채권의 양도나 담보 제공을 금지하는 특약이 있다면 가입에 영향을 줄 수 있어 문구를 미리 확인해야 합니다.
등기부등본에서는 갑구와 을구를 나눠 보면 편합니다. 갑구에서는 소유자와 압류·가압류·경매 신청 등 소유권에 걸린 사항을, 을구에서는 근저당 같은 담보권을 확인합니다. 집주인 이름이 계약서와 등기부에서 일치하는지도 기본입니다. 건축물대장에 위반건축물로 기재됐는지 역시 확인 대상이며, 주택도시보증공사는 아파트에 별도 기준을 적용합니다.
다가구주택은 특히 계산이 복잡합니다. 등기부에 보이는 근저당 외에 다른 세입자의 선순위 보증금도 고려해야 하기 때문입니다. 같은 건물에 먼저 들어온 세입자의 보증금을 모른 채 내 보증금만 집값과 비교하면 여유가 있다고 잘못 판단하기 쉽습니다. 계약 전에 다른 임대차 내역과 선순위 금액을 확인할 수 있는지 살펴야 합니다.
신청 시기를 놓치지 않는 방법
주택도시보증공사의 신규 계약은 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로, 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 갱신 계약에는 별도 신청 가능 기간이 있습니다. 한국주택금융공사의 일반 전세지킴보증도 원칙적으로 임대차계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청합니다. 입주 후 서류를 챙기기 시작해도 되겠지 생각하다가 기한을 놓칠 수 있으므로, 계약 직후 신청 일정을 달력에 표시해 두는 것이 좋습니다.
한국주택금융공사의 일반 전세지킴보증은 이용 자격도 따로 봐야 합니다. 신청일에 해당 금융기관의 공사 전세자금보증을 이용 중이거나, 전세자금보증과 동시에 신청해 해당 대출이 실행되어야 합니다. 보증금의 5% 이상을 지급한 세대주 요건도 있습니다. 전세대출을 받았다는 사실만으로 어떤 기관의 반환보증이든 자동 가입되는 것은 아니니, 대출 보증기관과 반환보증 상품명을 구분해 확인해야 합니다.
서류를 준비하고 확인할 것
주택도시보증공사의 모바일 신청 안내에는 확정일자가 있는 임대차계약서, 전입세대 확인 서류, 보증금 지급 증빙, 주민등록등본이 기본 서류로 제시돼 있습니다. 갱신 계약이면 최초 계약서가 추가로 필요할 수 있습니다. 한국주택금융공사도 확정일자부 계약서와 전입세대확인서 등을 요구하며, 실제 가입은 취급은행에서 진행합니다. 주택 유형이나 권리관계에 따라 추가 서류를 요청받을 수 있습니다.
보증료도 함께 비교할 만합니다. 보증금 규모, 주택 유형, 부채비율, 가입 기간에 따라 금액이 달라집니다. 다만 보증료가 낮은 상품을 찾기 전에 내 계약과 집이 해당 상품의 심사 기준에 들어오는지 확인하는 순서가 현실적입니다. 특히 계약금만 낸 상태라면 보증기관이 인정할 주택가격과 선순위채권을 먼저 계산해 보는 편이 좋습니다. 보증금은 계약서의 숫자 하나지만, 돌려받을 가능성은 그 집에 쌓인 권리관계 전체에 달려 있습니다.
