전월세대출 잘 받는 방법, 한도보다 먼저 봐야 할 것들
얼마 전 전셋집을 옮기려는 지인이 대출 가능 금액부터 물어봤는데, 실제로 계산해보니 문제는 한도가 아니라 보증금과 월 현금흐름이었습니다. 전월세대출은 이름만 보면 단순히 부족한 보증금을 빌리는 상품처럼 보이지만, 실제 심사에서는 소득, 기존 부채, 보증기관, 임대차계약 조건이 함께 움직입니다.
2026년 7월 기준 주택도시기금의 일반 버팀목전세자금은 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3.45억원 이하 무주택 세대주를 기본 대상으로 합니다. 금리는 연 2.5~3.5%, 한도는 일반가구 기준 수도권 1.2억원, 수도권 외 8천만원입니다. 다만 신혼가구나 2자녀 이상 가구는 수도권 2.5억원, 수도권 외 1.6억원까지 올라가고, 전세금의 80% 이내 조건이 붙습니다.
전월세대출은 상품 선택이 절반입니다
전세대출을 볼 때 가장 먼저 나눌 것은 정책자금인지, 은행 자체 재원인지입니다. 정책자금은 금리가 낮은 대신 소득, 자산, 무주택, 보증금 상한이 촘촘합니다. 은행 전세대출은 대상 폭이 넓지만 금리와 보증료, 중도상환수수료, 신용점수 영향까지 같이 봐야 합니다.
- 일반 버팀목: 소득 요건을 충족하는 무주택 세대주에게 유리합니다.
- 청년전용 버팀목: 만 19세 이상 34세 이하라면 우선 비교할 만합니다. 2026년 7월 기준 금리는 연 2.2~3.3%, 한도는 최대 1.5억원, 보증금의 80% 이내입니다.
- 신혼부부 전용: 혼인 7년 이내이거나 3개월 이내 결혼 예정이면 볼 필요가 있습니다. 금리는 연 1.9~3.3%, 한도는 수도권 2.5억원, 수도권 외 1.6억원입니다.
- 신생아 특례 버팀목: 대출접수일 기준 2년 내 출산 가구라면 조건이 크게 달라집니다. 연소득 1.3억원 이하, 맞벌이는 2억원 이하까지 열려 있고 한도는 최대 2.4억원입니다.
한도 계산은 보증금의 80%로 끝나지 않습니다
많이 헷갈리는 부분이 여기입니다. 예를 들어 청년전용 버팀목에서 보증금 2억원짜리 집을 계약하면 80%는 1.6억원입니다. 그런데 상품 한도가 최대 1.5억원이면 실제 한도는 1.5억원이 됩니다. 반대로 보증금 1.5억원이라면 80%는 1.2억원이므로 상품 한도보다 낮은 1.2억원이 출발점입니다.
여기에 보증기관별 한도와 개인 소득 인정액이 다시 들어갑니다. 주택도시기금 기준으로 무소득자나 연소득 1,500만원 이하자는 연간인정소득 4,500만원으로 계산될 수 있고, 1년 미만 재직자는 대출한도가 2천만원 이하로 제한될 수 있습니다. 그래서 막 취업한 사회초년생은 금리가 낮은 상품을 찾는 것만큼 재직기간과 소득증빙 가능 여부가 중요합니다.
신청 시기는 잔금일 기준으로 역산해야 합니다
전월세대출은 집을 먼저 계약하고 천천히 은행에 가도 되는 일이 아닙니다. 일반적인 기금 전세자금대출은 임대차계약서상 잔금지급일과 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내까지 신청해야 합니다. 갱신계약도 계약갱신일로부터 3개월 이내라는 기준이 붙습니다.
실무적으로는 잔금일 3~4주 전에는 은행 상담을 시작하는 편이 낫습니다. 계약서, 확정일자, 주민등록등본, 가족관계증명서, 소득서류, 재직서류, 임대인 계좌, 건축물대장이나 등기사항전부증명서 확인까지 이어지기 때문입니다. 특히 다가구주택, 근린생활시설이 섞인 건물, 선순위 권리가 많은 집은 보증 심사에서 시간이 더 걸릴 수 있습니다.
월세라면 보증금보다 매달 빠지는 돈을 먼저 봐야 합니다
월세 대출은 전세대출보다 체감이 다릅니다. 보증금 일부만 빌리는 구조라면 부담이 작아 보이지만, 월세와 대출이자가 동시에 나갑니다. 예를 들어 월세 60만원에 보증금 대출 이자가 월 8만원이면 주거비는 이미 68만원입니다. 관리비 12만원까지 붙으면 매달 80만원이 빠집니다. 소득 250만원인 사람에게는 32% 수준이라 꽤 무겁습니다.
그래서 월세 계약은 보증금 대출 가능액보다 총 주거비 비율을 먼저 계산해야 합니다. 개인적으로는 세후소득의 30% 안쪽이면 안정적이고, 35%를 넘으면 저축과 비상금이 빠르게 흔들린다고 봅니다. 보증금이 낮은 집이 항상 유리한 것도 아닙니다. 월세가 높으면 2년 동안 나가는 현금이 전세 이자보다 커질 수 있습니다.
은행 상담 전에 숫자 세 개를 준비하면 덜 흔들립니다
첫째, 내가 실제로 넣을 수 있는 현금입니다. 계약금, 중개보수, 이사비, 보증료, 인지세까지 빼고 남는 돈으로 계산해야 합니다. 둘째, 월 주거비 상한입니다. 이자와 월세, 관리비를 합쳐서 감당 가능한 선을 정해두면 집을 고를 때 기준이 선명해집니다. 셋째, 최악의 금리입니다. 변동금리 상품은 0.5~1.0%포인트 정도 올라간 상황도 같이 계산하는 게 좋습니다.
전세대출은 금리 0.3%포인트 차이도 작지 않습니다. 1억5천만원을 빌렸다면 연 0.3%포인트는 1년에 45만원, 월 3만7,500원 정도입니다. 2년이면 90만원입니다. 보증료와 우대금리 조건까지 포함하면 은행별 차이가 더 벌어질 수 있습니다.
자료 기준은 주택도시기금 공식 상품 안내입니다. 일반 버팀목전세자금 https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020101.jsp, 청년전용 버팀목전세자금 https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020301.jsp, 신혼부부전용 전세자금 https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05020401.jsp, 신생아 특례 버팀목대출 https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0502/FP05021401.jsp
전월세대출은 많이 빌리는 사람이 유리한 게임이 아닙니다. 내 소득에서 흔들리지 않는 월 부담을 먼저 잡고, 그 안에서 정책자금과 은행대출을 비교하는 사람이 오래 편합니다. 집을 고를 때도 보증금 숫자 하나보다 2년 동안 빠져나갈 총액을 같이 보는 쪽이 훨씬 현실적입니다.
